연말정산 주택자금공제 장기주택저당차입금 이자 상환액 관련 Q&A I

연말부터 연초에 근로소득자들은 연말정산을 하게 됩니다. 이 연말정산 대상에 주택자금공제가 있고 그 중 장기주택저당차입금 이자 상환액에 대한 공제가 있는데 여기에서는 이에 대한 질의응답에 대해 알아보도록 하려고합니다. 궁금한 사항이 있는 분들은 한번 자세히 보시기 바랍니다.

 

 

주택자금공제 - 장기주택저당차입금 이자 상환액

 

1. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상자 요건은?

근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 무주택 또는 1주택을 보유한 세대주(세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액, 주택마련저축 및 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득이 있는 세대원으로서 실제 거주하는 자)가

- 취득당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여

- 해당 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택도시기금으로부터

- 아래 요건을 갖추어 차입한 장기주택저당차입금에 대해 해당연도에 지급한 이자상환액은 한도 범위 내에서 근로소득금액에서 공제받을 수 있습니다.

① 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것

② 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

- 차입금의 상환기간과 상환방식에 따라 아래의 공제한도를 적용합니다. 상환방식 상환기간 15년 이상 10년∼14년 고정금리방식이고 비거치식 분할상환방식 1,800만원 300만원 고정금리방식 또는 비거치식 분할상환방식 1,500만원 기 타 500만원

 

다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하는 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에 지급한 이자상환액은 공제할 수 없습니다.

 

2. 주거용 오피스텔을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

예, 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 보지 않으므로 다른 공제 요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다. 

* 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 소유한 경우 적용

 

3. 주택분양권을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

예, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 주택 수 계산 시 포함되지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다.

 

4. 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지?

배우자가 소득이 없는 경우에도, 배우자(아내) 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해서는 근로자 본인(남편)이 공제받을 수는 없습니다.

 

 

5. 공동 소유로 취득한 주택이 있는데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

안됩니다. 주택을 공동으로 소유하는 경우에도 지분에 상관없이, 보유하고 있는 주택 수에 포함되며 추가로 취득한 주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택을 보유한 경우 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 적용받을 수 없습니다. 

 

6. 아내 명의로 1주택을 보유중인데 세대주인 남편이 추가로 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다. 따라서 아내 명의의 1주택과 남편 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

7. 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지?

안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다. 따라서 어머니 명의의 1주택과 본인 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다. 

 

8. 장기주택저당차입금에 대해 소득공제를 받던 중 무허가 주택을 보유한 어머니와 합가하여 어머니가 세대원이 된 경우 소득공제를 계속 적용받을 수 있는지?

안됩니다. 주택 수를 계산할 때 주택의 범위에는 세대구성원의 무허가 주택을 포함하는 것이므로 2주택자에 해당되어 공제대상에서 제외됩니다. 다만, 모친의 무허가 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택자가 되는 경우에는 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

9. 공동소유하고 있는 상속주택(본인 지분 60%, 동생 지분 40%)이 있는 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

안됩니다. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보아 주택 수를 판단하므로 12월 31일 현재 2주택자에 해당하여 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 받을 수 없습니다.

* 상속주택의 주택 소유자 판단 1) 상속지분이 가장 큰 자 2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자

 

10. 공동으로 상속받은 주택(본인 지분 50%, 형 지분 50%)에 형이 거주하고 있는데, 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

예, 상속주택의 소유지분이 동일한 경우에 ① 당해 주택에 거주하는 자, ② 최연장자 순으로 주택을 소유한 것으로 보아 소유하고 있는 주택의 수를 계산하여 공제 여부를 판단하므로, 상속받은 주택에 거주하고 있는 형이 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 따라서 본인은 다른 요건을 충족하는 경우 공제가 가능합니다.

 

11. 판매목적의 주택을 보유하는 자(주택신축판매업자)가 거주 목적으로 주택을 구입할 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한지?

안됩니다. 판매 목적의 주택을 소유한 경우도 주택 수를 계산할 때 소유하고 있는 주택에 포함하여 계산하므로 12월 31일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에 해당하면 공제를 받을 수 없습니다. 

 

12. 임대사업용 주택 1채를 보유하고 있고, 사업자등록을 할 예정임. 이 때 주거용으로 주택을 추가로 구입하면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 대상이 되는지?

안됩니다. 임대사업용 1주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택을 보유할 경우 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

13. 1주택을 보유한 근로자가 ’23년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입하고, 기존 주택을 양도한 경우 차입금 이자 상환액에 대해 소득공제가 가능한지?

예, ’14. 1. 1. 이후 차입분부터는 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우에도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 적용을 받을 수 있습니다. 즉, 새로이 취득한 주택으로 인해 2주택 상태였다가 기존 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택인 경우 소득공제가 가능합니다.

 

14. 오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔 구입을 위해 금융기관으로부터 차입한 저당 차입금에 대해 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

안됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택에 해당하지 않습니다.

 

15. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지?

주택의 소유주가 세대주인 경우에는 해당 주택에 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있으나, 세대주가 아닌 세대원인 근로자인 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 소득공제를 받을 수 있습니다. 

 

16. 1주택을 보유하고 있는 사람이 아파트 분양권을 담보로 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

안됩니다. 주택분양권 등에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 무주택자만 공제 대상입니다.

 

 

17. 주택분양권을 취득하고 중도금 대출을 받을 때 추후 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하면 장기주택저당차입금으로 보는지?

예, 무주택 세대주가 5억원 이하인 주택분양권 또는 조합입주권을 취득하고 당해 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 경우 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일)부터 그 주택의 소유권 보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것입니다. 다만, 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 이를 적용하지 않습니다. 

 

18. 기준시가가 공시되기 전에 차입금을 차입한 경우 취득한 주택의 기준시가는 어떻게 판단하는지?

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것입니다.

 

19. 공동명의 주택의 기준시가는 인별로 안분하는 것인지?

아닙니다. 공동명의의 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 인별로 안분하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 5억원 이하 적용여부를 판단합니다.

 

20. 주택 취득 당시의 기준시가는 5억원 이하였으나 이후 가격이 상승하여 5억원을 초과하게 된 경우에도 계속 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

예, 주택의 취득 당시 기준시가를 기준으로 5억원 이하인지 여부를 판단하므로 주택 취득 당시의 기준시가가 5억원 이하이고 다른 요건을 갖추면 취득일 이후의 기준시가가 상승하였는지 여부에 관계없이 계속 소득공제를 적용받을 수 있습니다.

 

21. 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 규정이 2019년 세법 개정으로 기준시가 5억원 이하의 주택으로 확대된 부분을 소급하여 적용할 수 있는지?

아닙니다. 개정규정은 ’19.1.1. 이후 차입분부터 적용하며, ’18.12.31. 이전 차입분은 기존 법령에 따라 요건을 충족하여야 하는 것입니다.

※ 세법개정이력 - ’13.12.31. 이전 차입분 : 국민주택규모 + 기준시가 3억원 이하 - ’14.1.1.~’18.12.31. 차입분 : 기준시가 4억원 이하 - ’19.1.1. 이후 차입분 : 기준시가 5억원 이하

 

마무리

지금까지 연말정산의 주택자금공제에서 장기주택저당차입금 이자 상환액에 대한 질의응답에 대해 알아보았습니다. 해당 공제는 공제요건이 까다로우므로 원천징수의무자 입장에서 신중히 공제해야 하는데 해당 요건 충족여부를 잘 확인해보고 적용하시길 바랍니다.

 

 

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